Was ist das Bauwerksbuch?

Das Bauwerksbuch gem. §§ 128a ff Wiener Bauordnung ist eine digitale Dokumentation, die alle relevanten Informationen über ein Gebäude enthält, einschließlich Baujahr, Baubewilligungen, durchgeführte Änderungen und regelmäßige Überprüfungen von sicherheitsrelevanten Bauteilen.

Wer ist verpflichtet, ein Bauwerksbuch erstellen zu lassen?

Für Neu-, Zu- und Umbauten gemäß §60 Abs. 1 lit. a der Wiener Bauordnung sind Eigentümer oder Miteigentümer verpflichtet, ein Bauwerksbuch bis zur Erstattung der Fertigstellungsanzeige erstellen zu lassen. Für bestehende Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, muss ein Bauwerksbuch bis spätestens 31. Dezember 2027 erstellt werden. Für Gebäude, die zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden, besteht diese Verpflichtung bis spätestens 31. Dezember 2030.

Welche Gebäude sind von der Bauwerksbuchpflicht ausgenommen?

Kleingartenhäuser sowie Kleingartenwohnhäuser sind von der Verpflichtung zur Erstellung eines Bauwerksbuches ausgenommen. Dies gilt auch für Gebäude mit nicht mehr als 50 m² bebauter Grundfläche.

Gilt die Bauwerksbuchpflicht auch für Gebäude, die nach 1945 errichtet wurden?

Ja, teilweise. Für Bestandsgebäude, die zwischen 1945 und 2014 errichtet wurden und seitdem keine bewilligungspflichtigen Umbaumaßnahmen erfahren haben, besteht derzeit keine gesetzliche Pflicht zur Ersterstellung eines Bauwerksbuchs. Anders verhält es sich jedoch bei Gebäuden, an denen seit der Wiener Bauordnungsnovelle 2014 Neu-, Zu- oder Umbauten sowie Dachgeschoßausbauten durchgeführt wurden: Für diese Objekte gilt die Bauwerksbuchpflicht bereits, und die laufende Aktualisierungspflicht besteht ab diesem Zeitpunkt. Auch ohne gesetzliche Pflicht kann ein Bauwerksbuch für Nachkriegsgebäude sinnvoll sein – als Instrument zur strukturierten Dokumentation des Gebäudezustands und zur Absicherung bei Verkauf oder Schadensfällen.

Welche Fristen gelten für die Erstellung des Bauwerksbuches bei Bestandsobjekten?

Für Gebäude, die vor dem 01.01.1919 errichtet wurden, muss die Registrierung bis 31. Dezember 2027 erfolgen. Für Gebäude, die danach aber vor dem 01.01.1945 errichtet wurden, muss die Registrierung bis 31.12.2030 erfolgen.

Was passiert, wenn ich die Frist für das Bauwerksbuch versäume?

Wer die gesetzlichen Fristen nicht einhält, riskiert verwaltungsstrafrechtliche Konsequenzen gemäß der Wiener Bauordnung. Darüber hinaus entstehen bei Schadensfällen erhebliche Haftungsrisiken: Fehlt das Bauwerksbuch oder ist es unvollständig, kann die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gebäudes im Streitfall nicht nachgewiesen werden. Auch beim Verkauf der Immobilie kann ein fehlendes Bauwerksbuch zu Wertminderung oder zu Problemen bei der Vertragsabwicklung führen. Angesichts der rund 57.000 betroffenen Altbauten in Wien und der begrenzten Kapazitäten bei der MA37 (Terminvergabe für Bauaktaushub derzeit 4–8 Wochen Wartezeit) empfiehlt sich eine frühzeitige Beauftragung, um die Fristen sicher einzuhalten.

Wie viel Gebäude in Wien benötigen bis 2030 ein Bauwerksbuch und was bedeutet das für Hausverwalter?

Bis 2030 benötigen rund 57.000 Altbauten ein Bauwerksbuch. Für Hausverwalter bedeutet das: nicht bis zur letzten Minute warten – für jedes Gebäude muss die Bauakte bei der Stadt ausgehoben werden (Mo–Fr 08:00–12:00, Termine begrenzt) und jedes Gebäude muss von einem Ziviltechniker oder Baumeister begangen werden. Eine frühzeitige Planung ist entscheidend, um den Aufwand effizient zu bewältigen und Bauwerksbücher rechtzeitig bei der Stadt Wien eingemeldet zu haben, bevor man als Hausverwalter gestraft wird.

Was muss das Bauwerksbuch enthalten?

Bauwerksbücher müssen laut Wiener Bauordnung folgendes beinhalten:
1) Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen bzw. Benützungsbewilligungen
2) die Bezeichnung der Bauteile, die einer regelmäßigen Überprüfung unterzogen werden müssen
3) den Zeitpunkt der erstmaligen Überprüfungen sowie die Intervalle, in denen die Überprüfungen in der Folge durchgeführt werden müssen sowie die Qualifikation der überprüfenden Person, die erfüllt werden muss
4) die Ergebnisse der durchgeführten Überprüfung
5) ein aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen sowie ein Plan zu deren Behebung, wenn im Zuge einer Überprüfung solche festgestellt wurden
6) eine Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen gemäß § 118 Abs. 3 BO

Wer darf Bauwerksbücher erstellen?

Bauwerksbücher dürfen nur von fachkundigen Experten erstellt werden. Diese sind laut Wiener Bauordnung Ziviltechniker mit einschlägigem Fachgebiet, Gerichtssachverständige mit entsprechendem Fachgebiet und Baumeister. Deshalb arbeiten wir bei BWB Bauwerksbuch FlexCo nur mit Experten auf den entsprechenden Gebieten zusammen, um die gesetzlichen Verpflichtungen zu erfüllen.

Wie und wo muss das Bauwerksbuch registriert werden?

Das Bauwerksbuch ist in elektronischer Form zu führen und ab dem 1. Juli 2024 in der Bauwerksbuchdatenbank zu registrieren. Die Registrierung erfolgt online bei der Stadt Wien.

Ist das Bauwerksbuch nach der Ersterstellung erledigt?

Nein – das ist ein häufiges Missverständnis. Das Bauwerksbuch ist kein einmaliges Projekt, sondern ein lebendes Dokument, das laufend aktualisiert werden muss. Gemäß §128a Wiener Bauordnung sind Eigentümer bzw. bestellte Hausverwaltungen verpflichtet, das Bauwerksbuch fortlaufend zu führen. Konkret bedeutet das: Neu festgestellte Mängel und deren Behebung sind zu dokumentieren, alle Prüfberichte sind systematisch abzulegen, und bauliche Änderungen jeder Art – von der Heizungserneuerung bis zur Fassadensanierung – müssen mit den entsprechenden Unterlagen erfasst werden. Auch die Prüfung alternativer Energiesysteme gemäß §118 Abs. 3 Wiener Bauordnung ist bei relevanten Maßnahmen zu dokumentieren. Die Ersterstellung schafft die Grundlage – die laufende Pflege sichert die Rechtssicherheit.

Wer führt das Bauwerksbuch?

Das Bauwerksbuch ist ein lebendes Dokument, welches regelmäßig gewartet werden muss. Prinzipiell ist der Eigentümer für das Führen des Bauwerksbuchs verantwortlich. Sollte dieser eine Hausverwaltung bestellt haben, hat diese das Bauwerksbuch zu führen. Bei der BWB Bauwerksbuch FlexCo übernehmen wir diese Aufgabe für die Eigentümer und Hausverwaltungen, so dass diese sich auf Ihre Kernaufgaben konzentrieren können.

Muss ich mich als Hausverwaltung um die Erstellung eines Bauwerksbuches kümmern?

Laut § 128a der Wiener Bauordnung sind Eigentümer von Gebäuden verpflichtet, ein Bauwerksbuch zu führen. Dieses Dokument dient als zentrales Verzeichnis aller relevanten technischen und rechtlichen Informationen über das Gebäude. Die BWB Bauwerksbuch FlexCo kann sicherstellen, dass die Hausverwaltung dieser gesetzlichen Anforderung vollständig und korrekt nachkommt. Da die Hausverwaltung im Rahmen der ordentlichen Verwaltung die gesetzlichen Verpflichtungen für die Eigentümergemeinschaft wahrnehmen muss, zählt diese Tätigkeit zu ihren Kernaufgaben. Ein fehlendes oder unvollständiges Bauwerksbuch kann zu Verwaltungsstrafen oder Haftungsrisiken führen. Die Hausverwaltung ist verpflichtet, solche Risiken für die Eigentümer zu minimieren, weshalb die Erstellung des Bauwerksbuchs im Rahmen ihrer Aufgaben liegt.

Was muss ich als Immobilienverwalter beim Bauwerksbuch beachten?

Altbauten in Wien unterliegen der gesetzlichen Verpflichtung, ein Bauwerksbuch zu haben. Als Immobilienverwalter sind Sie dafür verantwortlich, dass das Bauwerksbuch bis zum Stichtag erstellt und bei der Stadt Wien eingemeldet wird. Darüber hinaus sind Sie gemäß § 128a Abs. 5 Wiener Bauordnung verpflichtet, im Namen des Eigentümers das Bauwerksbuch regelmäßig zu aktualisieren und zu führen.

Das Bauwerksbuch ist eine zentrale Maßnahme der ordentlichen Verwaltung und dient der Erhaltung, Pflege sowie dem Werterhalt der Immobilie.

Kann ich das Bauwerksbuch in die Betriebskosten Abrechnung übernehmen?

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist es laut aktuellen Meinungsstand (vgl. Geuder/Fuchs, Wiener Baurecht⁹, § 128a, Anm. 2) bei einigen Kosten rund um das Bauwerksbuch zulässig. Ausjudiziert ist dies allerdings noch nicht.

Warum sollte ich von meiner Hausverwaltung ein Bauwerksbuch anfordern?

In Wien besteht eine gesetzliche Pflicht zur Erstellung und Führung eines Bauwerksbuchs für Bestandsgebäude, die vor dem 1. Januar 1945 errichtet wurden. Doch auch für Gebäude, die nach 1945 gebaut wurden, ist ein Bauwerksbuch ein wertvolles Instrument für Eigentümer.

Ein Bauwerksbuch bietet eine umfassende Dokumentation über den baulichen Zustand Ihrer Immobilie. Es enthält alle durchgeführten und anstehenden Prüfungen, sodass Sie jederzeit einen Überblick über den Wartungs- und Instandhaltungsstatus haben.

Besonders bei einem geplanten Verkauf Ihrer Immobilie ist das Bauwerksbuch ein entscheidender Vorteil: Es dient als Nachweis dafür, dass das Gebäude gut instandgehalten wurde und keine Mängel vorherrschen.

Warum ist das Bauwerksbuch für Wohnungseigentümer wichtig?

Als Wohnungseigentümer tragen Sie Mitverantwortung für den baulichen Zustand des gesamten Gebäudes. Das Bauwerksbuch bietet Ihnen eine klare und strukturierte Übersicht über alle wichtigen Bauteile die zu den Allgemeinteilen der Immobilie zählen – von der Fassade über das Dach bis hin zu tragenden Konstruktionen.

Ihre Vorteile als Wohnungseigentümer:

• Transparenz & Sicherheit – Sie wissen genau, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet
• Planungssicherheit für Reparaturen – Anstehende Instandhaltungen sind frühzeitig ersichtlich
• Vermeidung hoher Kosten – Durch regelmäßige Prüfungen können Schäden rechtzeitig erkannt und größere Folgekosten verhindert werden
• Wertsteigerung Ihrer Wohnung – Ein gut gewartetes Gebäude sorgt für eine stabile oder sogar steigende Immobilienbewertung
• Nachweis für zukünftige Käufer – Bei einem Verkauf können Sie potenziellen Käufern belegen, dass das Gebäude gepflegt und in gutem Zustand ist

Besonders in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist das Bauwerksbuch essenziell, da es die Verantwortlichkeiten der Eigentümergemeinschaft dokumentiert und eine geordnete Instandhaltung sicherstellt. Machen Sie sich schlau – fordern Sie das Bauwerksbuch bei Ihrer Hausverwaltung an und sorgen Sie für den langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilie!

Warum sollten Immobilienkäufer in Wien das Bauwerksbuch einsehen?

Als Immobilienkäufer in Wien sollten Sie das Bauwerksbuch beim Eigentümer oder der Hausverwaltung anfordern. Es zeigt den aktuellen Zustand der Allgemeinteile wie Dach, Fassade oder Keller und gibt einen Überblick über notwendige Sanierungen, für die Sie als Miteigentümer anteilig haften (§ 129 Wiener Bauordnung). Zudem enthält es die digitalisierte Bauakte und Fertigstellungsmeldungen, sodass Sie prüfen können, ob alle Unterlagen vollständig vorliegen.

Was passiert mit dem Bauwerksbuch beim Verkauf einer Immobilie?

Mit dem Eigentumsübergang geht auch die Verpflichtung zur Führung des Bauwerksbuchs auf den neuen Eigentümer über. Das Bauwerksbuch ist daher beim Verkauf zu übergeben und sollte aktuell und vollständig sein. Käufer und deren Rechtsberater verlangen zunehmend ein vollständiges Bauwerksbuch als Teil der Verkaufsunterlagen – ein lückenhaftes oder veraltetes Dokument kann den Verkaufsprozess erschweren oder den erzielbaren Preis beeinflussen. Für Verkäufer ist ein gepflegtes Bauwerksbuch daher ein konkreter Vorteil: Es dokumentiert die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gebäudes und schafft Vertrauen beim Käufer.

Wie hilft mir das Bauwerksbuch, den Wert meiner Immobilie zu steigern?

Das Bauwerksbuch ist ein entscheidendes Instrument zur Werterhaltung und -steigerung Ihrer Immobilie. Bei der Erstellung erfolgt eine Begehung der Allgemeinteile durch einen Experten, der mögliche Mängel an wichtigen Bauteilen wie Dach, Fassade oder tragenden Strukturen identifiziert. Falls Schäden festgestellt werden, werden diese dokumentiert und nach Dringlichkeit bewertet. Zudem erhalten Sie konkrete Empfehlungen, wie und in welchem Zeitrahmen die Mängel behoben werden sollten. Eine frühzeitige Instandsetzung verhindert teure Folgeschäden und hilft, langfristig Kosten zu sparen. Ein weiterer Vorteil: Das Bauwerksbuch enthält festgelegte Prüfintervalle, sodass zukünftige Inspektionen regelmäßig stattfinden. Dadurch wird sichergestellt, dass potenzielle Schäden frühzeitig erkannt und schnell behoben werden – noch bevor sie größere Probleme verursachen. Indem Sie Ihr Bauwerksbuch aktuell halten, sorgen Sie für eine sichere, wertbeständige und attraktive Immobilie – ein entscheidender Vorteil für Eigentümer und potenzielle Käufer!

Was bietet die BWB Bauwerksbuch FlexCo?

1. Fachliche Kompetenz:
   Die Erstellung eines Bauwerksbuchs erfordert umfassendes technisches Wissen, insbesondere über Baukonstruktionen, Gebäudetechnik und Wartungsanforderungen. Die BWB Bauwerksbuch FlexCo verfügt über ein Netzwerk an Fachleuten, die die erforderliche Expertise aufweisen, um alle relevanten Informationen fachgerecht zu erfassen und zu dokumentieren.
2. Zeit- und Arbeitsersparnis:
   Die Erstellung eines Bauwerksbuchs ist aufwendig und erfordert eine strukturierte Sammlung und fortlaufende Beaufsichtigung von Plänen, Genehmigungen, Prüfberichten, Wartungsintervallen und Wartungsprotokollen. Die Beauftragung der BWB Bauwerksbuch FlexCo zur Erfüllung dieser Aufgaben entlastet die Hausverwaltung und kümmert sich um alles.
3. Rechtssicherheit:
   Fehler oder Lücken im Bauwerksbuch können zu rechtlichen Problemen führen, insbesondere bei behördlichen Kontrollen oder Schadensfällen. Die BWB Bauwerksbuch FlexCo sorgt dafür, dass Fachleute die Erfordernisse des Bauwerksbuches für Ihr Gebäude erfüllen, wodurch die Rechtssicherheit erhöht wird.

Werden die Bauakte-Pläne bei der MA 37 beim Aushub detailgetreu gescannt und digitalisiert?

Ja. Wir bei BWB Bauwerksbuch FlexCo verwenden einen A0-Scanner, der die Pläne maßgenau und detailgetreu digitalisiert.

Was steht im Bauwerksbuch und warum ist es für Eigentümer wichtig?

Das Bauwerksbuch enthält eine detaillierte Dokumentation der Allgemeinteile eines Gebäudes, die bei Vernachlässigung eine Gefährdung für Bewohner und Passanten darstellen können – beispielsweise Dach, Fassade oder tragende Strukturen. Es umfasst:

• Identifikation kritischer Bauteile mit potenziellen Risiken
• Regelmäßige Prüfintervalle zur Sicherstellung der Gebäudesicherheit
• Dokumentation der Prüfergebnisse und des baulichen Gesamtzustands

Für Eigentümer und Käufer ist das Bauwerksbuch ein unverzichtbares Instrument, um den baulichen Zustand eines Gebäudes realistisch einzuschätzen. Besonders vor dem Kauf eines Zinshauses oder einer Eigentumswohnung empfiehlt es sich, einen Blick ins Bauwerksbuch zu werfen.

In welchem Format wird das Bauwerksbuch erstellt?

Das Bauwerksbuch wird von uns digital erstellt und in zwei Formaten bereitgestellt: als PDF-Datei zur einfachen Ansicht und als offene, bearbeitbare Datei zur gesetzlich vorgeschriebenen Fortführung durch Eigentümer und Hausverwalter.