Gemäß § 128a der Wiener Bauordnung (BO) ist die Erstellung und Führung eines digitalen Bauwerksbuchs für viele Gebäude in Wien verpflichtend. Diese Maßnahme dient der Dokumentation des baulichen Zustands und der Wartungsmaßnahmen über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes.
Fristen für die Erstellung des Bauwerksbuchs
Die Fristen für die Erstellung und Registrierung des Bauwerksbuchs variieren je nach Alter des Gebäudes:
- Gebäude, die vor dem 1. Januar 1919 errichtet wurden: Registrierung bis spätestens 31. Dezember 2027.
- Gebäude, die zwischen dem 1. Januar 1919 und dem 1. Januar 1945 errichtet wurden: Registrierung bis spätestens 31. Dezember 2030.
- Neubauten: Bis zur Fertigstellungsmeldung muss ein Bauwerksbuch vorliegen
Verantwortlichkeiten für die Erstellung
Die Verantwortung für die Beauftragung des Bauwerksbuchs liegt grundsätzlich beim Eigentümer des Gebäudes. Sofern eine Hausverwaltung bestellt ist, obliegt es dieser, das Bauwerksbuch in Auftrag zu geben, es zu führen und es regelmäßig zu aktualisieren.
Rechtliche Konsequenzen bei Nichteinhaltung
Die Nichteinhaltung der Verpflichtung zur Erstellung und Führung eines Bauwerksbuchs kann sowohl zivil- als auch strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen:
- Verwaltungsstrafen: Bei Übertretungen der Bauordnung können Geldstrafen verhängt werden, die je nach Schwere bis zu 300.000 Euro betragen können. Im Fall der Uneinbringlichkeit kann eine Ersatzfreiheitsstrafe von bis zu sechs Wochen ausgesprochen werden.
- Versicherungsprobleme: Versicherungen können im Schadensfall die Leistung verweigern oder kürzen oder sich am Eigentümer regressieren, wenn das Bauwerksbuch nicht vorgelegt werden kann.
Ein praktisches Beispiel: Im Bauwerksbuch ist vermerkt, dass die Fassade dringend saniert werden muss. Passiert nichts und ein Stück der Fassade fällt auf die Straße, haften Eigentümer und Hausverwaltung – die Unterlassung ist dokumentiert und kann strafrechtliche Folgen haben. Ein weiteres Beispiel: Die jährliche Sichtprüfung des Dachs ist vorgesehen, wird aber nicht durchgeführt. Später entsteht ein Wasserschaden, der bei ordnungsgemäßer Kontrolle frühzeitig erkannt worden wäre.
Digitale Registrierung und Fortführung
Seit dem 1. Juli 2024 ist die Registrierung des Bauwerksbuchs in der Wiener Bauwerksbuchdatenbank (§ 128c BO) verpflichtend. Die Registrierung erfolgt online über das Formularportal der Stadt Wien. Erforderliche Unterlagen sind unter anderem eine Bestätigung über die Erstellung des Bauwerksbuchs als PDF-Datei, elektronisch signiert durch eine befugte Person. Die Stadt Wien kann jederzeit einen Abgleich vornehmen und feststellen, welche Bauwerksbücher fehlen.
Die laufende Fortführung des Bauwerksbuchs umfasst die regelmäßige Aktualisierung mit Prüfergebnissen, Wartungsmaßnahmen und festgestellten Mängeln. Es ist sicherzustellen, dass das Bauwerksbuch stets aktuell und vollständig ist, um rechtlichen und sicherheitsrelevanten Problemen vorzubeugen.
Strafrechtliche Konsequenzen für Hausverwaltungen
Hausverwaltungen tragen eine besondere Verantwortung für die ordnungsgemäße Führung des Bauwerksbuchs. Obwohl es bislang keine bekannten Präzedenzfälle gibt, in denen einer Hausverwaltung aufgrund der Nichteinhaltung der Bauwerksbuchpflichten die Gewerbeberechtigung entzogen wurde, bleibt dieser Schritt theoretisch möglich. Die Gewerbebehörde könnte in Fällen wiederholter oder schwerwiegender Verstöße gegen die Verpflichtungen zur Erstellung und Führung des Bauwerksbuchs eine Entziehung der Gewerbeberechtigung gemäß Gewerbeordnung (GewO 1994) in Erwägung ziehen. Entscheidende Faktoren wären dabei die Schwere und Häufigkeit der Verstöße sowie die Gefährdung öffentlicher Interessen. Die Entziehung der Gewerbeberechtigung ist eine Ermessensentscheidung der Behörde und setzt in der Regel ein entsprechendes Verfahren voraus.