Der 31. Dezember 2027 wirkt auf den ersten Blick noch angenehm weit entfernt. In der Praxis sieht das für Hausverwaltungen im Jahr 2026 allerdings ganz anders aus. Wer mehrere Liegenschaften betreut, weiß: Zwei Jahre sind schnell vorbei – vor allem dann, wenn parallel Themen wie Mietanpassungen, neue gesetzliche Rahmenbedingungen und das Tagesgeschäft ohnehin schon volle Aufmerksamkeit verlangen. Oder anders gesagt: Wenn sich aktuell alles um Richtwert, Wertsicherung und neue gesetzliche Details dreht, wirkt das Bauwerksbuch schnell wie ein „Problem für später“. Genau das ist der Fehler.
Für wen gilt die Frist bis Ende 2027?
Die Regelung ist klar: Laut §128a Wiener Bauordnung müssen Eigentümer von Gebäuden, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, ihr Bauwerksbuch bis spätestens 31. Dezember 2027 erstellen und in der Bauwerksbuchdatenbank registrieren. Betroffen ist damit ein erheblicher Teil des Wiener Altbaubestands – also genau jene Zinshäuser, die viele Hausverwaltungen in großer Zahl betreuen. Für Gebäude aus den Jahren 1919 bis 1945 gilt eine verlängerte Frist bis Ende 2030. Doch auch hier gilt: Wer erst spät beginnt, verschiebt den Stress lediglich nach hinten.
Der unterschätzte Engpass: Termine bei der MA 37
Ein zentraler Schritt bei der Erstellung des Bauwerksbuchs ist der Bauakt. Diesen heben wir im Zuge der Bearbeitung selbst aus – entscheidend ist hier also nicht der Aufwand für die Hausverwaltung, sondern die Verfügbarkeit von Terminen bei der MA 37.
Und genau hier liegt der Engpass:
- Bei der Baupolizei Süd liegen die Wartezeiten aktuell bei rund 8 Wochen
- In den anderen beiden Standorten der Baupolizei bewegen sie sich derzeit bei etwa 4 Wochen
(Stand: April 2026)
Diese Wartezeit lässt sich nicht beschleunigen – und sie betrifft jedes einzelne Objekt.
Dazu kommen noch:
- Terminkoordination für die Begehung
- Erstellung des Bauwerksbuchs
- Digitale Registrierung und Abschluss
In Summe ergibt sich für eine Liegenschaft realistisch ein Zeitraum von etwa 7 bis 14 Wochen. Wer also erst im Herbst 2027 startet, gerät in vielen Fällen zwangsläufig in Zeitprobleme – selbst wenn intern alles perfekt organisiert ist.
Was passiert, wenn die Frist versäumt wird?
Ein fehlendes oder verspätetes Bauwerksbuch ist kein formales Kavaliersdelikt. Erstens drohen Verwaltungsstrafen gemäß Wiener Bauordnung. Zweitens entsteht ein Haftungsrisiko: Hausverwaltungen sind im Rahmen der ordentlichen Verwaltung verpflichtet, die Eigentümergemeinschaft vor genau solchen Risiken zu schützen. Und drittens kann es ganz praktische Konsequenzen geben – etwa bei Verkäufen oder im Versicherungsfall, wenn Unterlagen fehlen oder nicht aktuell sind.
Warum mehrere Liegenschaften alles verändern
Während sich ein einzelnes Objekt meist noch gut organisieren lässt, wird es bei größeren Beständen schnell komplex. Wer 20, 30 oder mehr Liegenschaften betreut, steht vor ganz anderen Herausforderungen:
- Welche Objekte haben Priorität?
- Wann werden welche Bauakte angefordert?
- Wie lassen sich Begehungen effizient koordinieren?
- Welche Kapazitäten sind intern und extern verfügbar?
Ohne strukturierte Planung entsteht hier schnell ein Rückstau, der sich bis zur Frist kaum mehr aufholen lässt. Wir unterstützen unsere Kunden genau bei diesen Schritten!
Ein realistischer Einstieg: Mit einem Testobjekt beginnen
Gerade für Hausverwaltungen, die erstmals mit dem Bauwerksbuch arbeiten, hat sich ein klarer Ansatz bewährt: mit einem einzelnen Objekt starten. Wir empfehlen, diesen ersten Schritt gemeinsam umzusetzen. So lernen Sie den gesamten Ablauf kennen, bekommen ein Gefühl für Zeitbedarf und interne Abstimmung – und schaffen gleichzeitig die Grundlage für die nächsten Objekte.
Wichtig ist dabei: Das Bauwerksbuch ist kein einmaliges Projekt. Es geht um laufende Aktualisierung, Dokumentation und damit um eine langfristige Zusammenarbeit. Ein gut gewähltes Testobjekt ist daher nicht nur ein Einstieg, sondern der Beginn eines strukturierten Gesamtprozesses und einer erfolgreichen Zusammenarbeit.
Das Wichtigste im Überblick
- Die Frist für Gebäude vor 1919 endet am 31. Dezember 2027
- Wartezeiten bei der MA 37 betragen aktuell 4 bis 8 Wochen
- Eine Liegenschaft benötigt insgesamt rund 7 bis 14 Wochen
- Mehrere Objekte erfordern eine gestaffelte Planung
- Wer zu spät beginnt, riskiert Strafen, Haftung und organisatorische Probleme
Sie betreuen mehrere Liegenschaften in Wien und möchten strukturiert in das Thema Bauwerksbuch einsteigen?
Wir unterstützen Sie gerne – vom ersten gemeinsamen Testobjekt bis zur langfristigen Betreuung Ihres gesamten Bestands. Gemeinsam sorgen wir dafür, dass der 31.12.2027 kein Stressdatum wird.