Für Bestandsgebäude in Wien ist die Erstbegehung ein zentraler Bestandteil des Bauwerksbuchs und damit gesetzlich verpflichtend gemäß § 128a Wiener Bauordnung.
Das bedeutet: Neben der Sammlung aller relevanten Bestandsunterlagen muss vor Ort eine umfassende Überprüfung des Gebäudes erfolgen. Dabei werden sicherheitsrelevante Bauteile begangen, ihr Zustand beurteilt sowie etwaige Schäden und Baugebrechen fotografisch dokumentiert und nachvollziehbar protokolliert.
Gerade für Eigentümer und Hausverwaltungen ist diese Erstbegehung von besonderer Bedeutung, da sie den Referenzzustand des Gebäudes festhält und die Grundlage für spätere Überprüfungen bildet.
In diesem Beitrag erläutern wir Schritt für Schritt, wie eine professionelle Erstbegehung abläuft – von der Fassade bis zum Keller.
Was sagt das Gesetz? Bauwerksbuchpflicht und Erstprüfung
Gemäß § 128a Wiener Bauordnung sind Eigentümer bestimmter Bestandsgebäude verpflichtet, ein Bauwerksbuch erstellen zu lassen.
Die Verpflichtung betrifft insbesondere Gebäude mit einem Errichtungsdatum vor dem 1. Jänner 1919. Für diese Gebäude ist das Bauwerksbuch bis spätestens 31. Dezember 2027 zu erstellen.
Das Gesetz schreibt zudem vor, dass eine erstmalige Überprüfung des Gebäudes durch eine befugte fachlich geeignete Person durchgeführt werden muss. Dazu zählen insbesondere:
- Ziviltechniker
- Baumeister
- gerichtlich beeidete Sachverständige
- andere entsprechend befugte Fachleute
Im Zuge dieser Erstüberprüfung sind jene Bauteile zu kontrollieren, deren mangelhafter Zustand eine Gefährdung für Leben oder Gesundheit darstellen könnte. Dazu zählen insbesondere tragende Bauteile, Fassaden, Gesimse, Balkone, Geländer und sonstige konstruktive Elemente.
Wichtig für Eigentümer und Hausverwalter: Die Erstbegehung ist keine rein formale Pflicht, sondern dient der Gefahrenprävention und der rechtlichen Absicherung.
Schritt für Schritt: Ablauf einer professionellen Erstbegehung
1. Organisation und Zugang
Vor Beginn der Begehung wird geklärt:
- Wer ist Ansprechperson vor Ort?
- Ist eine Begleitung durch Eigentümer oder Hausverwaltung gewünscht?
- Wie erfolgt die Schlüsselübergabe?
- Sind alle Allgemeinbereiche zugänglich?
Erforderlich ist der Zugang zu sämtlichen allgemein zugänglichen Gebäudeteilen, insbesondere:
- Stiegenhaus
- Gänge und Allgemeinflächen
- Innenhof oder Lichthof
- Dach und Dachausstieg
- Keller
- Technik- und Nebenräume
Eine vollständige Begehung setzt voraus, dass alle relevanten Bereiche tatsächlich betreten werden können.
2. Außenbesichtigung – Fassade und Gebäudehülle
Die Begehung beginnt in der Regel mit der Außenhülle des Gebäudes.
Dabei werden sämtliche Gebäudeseiten vollständig erfasst. Neben Übersichtsaufnahmen werden auch Detailfotos angefertigt von:
- Rissen
- Putzabplatzungen
- lockeren Bauteilen
- beschädigten Gesimsen
- Feuchtigkeitsspuren
Die Gebäudehülle zählt zu den sicherheitsrelevanten Bauteilen. In Wien kam es in der Vergangenheit wiederholt zu Vorfällen, bei denen Fassadenteile auf öffentliche Verkehrsflächen gefallen sind. Eine fachgerechte Erstbegehung dient daher auch der frühzeitigen Risikoerkennung und Gefahrenabwehr.
Die Fotodokumentation bildet die Grundlage für spätere Vergleichsbilder und ermöglicht es, Veränderungen über die Jahre hinweg nachvollziehbar zu dokumentieren.
3. Begehung des Dachbereichs
Im nächsten Schritt wird – sofern zugänglich – das Dach und der Dachraum überprüft. Hier wird insbesondere auf folgende Punkte geachtet:
- Zustand der Dachkonstruktion
- Feuchtigkeitsschäden
- sichtbare Verformungen
- Durchdringungen und Anschlüsse
- lose Bauteile
Gerade bei älteren Gebäuden liefert der Dachraum wichtige Hinweise auf langfristige Feuchteeinwirkungen oder konstruktive Schwachstellen.
4. Innenbereiche und Stiegenhaus
Anschließend erfolgt der systematische Rundgang durch das Gebäudeinnere, üblicherweise von oben nach unten. Besonders geprüft werden:
- Stufen und Podeste
- Geländer und Handläufe
- Risse im Mauerwerk
- Setzungen
- beschädigte Oberflächen
Häufige Schadensbilder sind Risse im Bereich von Türöffnungen, Abplatzungen an Stufenkanten oder altersbedingte Materialermüdung. Auch hier erfolgt eine lückenlose Fotodokumentation.
5. Innenhöfe und Feuermauern
Innenhöfe und Lichthöfe werden gesondert begangen, da diese Bereiche oftmals stärkerer Witterung ausgesetzt sind. Dabei werden alle hofseitigen Fassaden fotografisch erfasst. Sind Feuermauern vorhanden, wird – sofern möglich – auch die Einsicht von der Nachbarliegenschaft geprüft, um den Zustand beidseitig beurteilen zu können. Gerade Feuermauern sind regelmäßig von Rissbildungen oder Putzschäden betroffen.
6. Keller und Fundamentbereiche
Den Abschluss bildet die Begehung des Kellers. Hier wird insbesondere geachtet auf:
- Feuchtigkeit
- Schäden an Gewölben oder tragenden Bauteilen
- Setzungserscheinungen
Der Kellerbereich ist oft technisch sensibel, da hier ältere Bausubstanz auf moderne Installationen trifft.
Warum die Erstbegehung für Eigentümer und Hausverwalter so entscheidend ist
Viele Schäden entwickeln sich schleichend und sind im Alltag nicht offensichtlich. Erst eine strukturierte und fachlich fundierte Erstbegehung bringt kritische Punkte ans Licht.
Für Eigentümer bedeutet das:
- klare Dokumentation des Gebäudezustands
- bessere Planbarkeit von Instandhaltungsmaßnahmen
- Minimierung von Haftungsrisiken
Für Hausverwaltungen bedeutet es:
- saubere Grundlage für Wartungs- und Prüfintervalle
- rechtliche Absicherung gegenüber Eigentümergemeinschaften
- nachvollziehbare Dokumentation gegenüber Behörden
Die Erstbegehung ist daher kein bloßer Formalakt, sondern ein zentraler Baustein eines professionellen Gebäudemanagements.
Sie möchten wissen, ob Ihr Gebäude vom § 128a betroffen ist oder haben noch Fragen zum Ablauf der Begehung? Wir stehen Ihnen jederzeit für ein unverbindliches Gespräch zur Verfügung.