Warum Rechtsanwälte und Notare bei Wiener Immobilienkaufverträgen zwingend ein Bauwerksbuch verlangen müssen
Gemäß § 128a Wiener Bauordnung (Wr BO) bestehen für bestimmte Gebäude Verpflichtungen zur periodischen Überprüfung sowie zur Führung eines Bauwerksbuches. Das Instrument dient der Erfassung sicherheitsrelevanter Bauwerkszustände, technischer Feststellungen und erforderlicher Maßnahmen.
Das Bauwerksbuch hat gemäß § 128a Abs. 4 WrBO zu enthalten:
- die das Gebäude betreffenden Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen oder Benützungsbewilligungen;
- die Bezeichnung der Bauteile (Abs. 1), die einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen sind;
- den Zeitpunkt der erstmaligen Überprüfung sowie die Intervalle, in denen die Überprüfungen in der Folge durchzuführen sind;
- die Voraussetzungen, die die überprüfenden Personen jeweils zu erfüllen haben;
- die Ergebnisse der durchgeführten Überprüfungen mit Ausnahme jener Überprüfungen, die für Bauteile nach anderen bundes- oder landesgesetzlichen Vorschriften durchzuführen sind;
- ein aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen sowie einen Plan zu deren Behebung, wenn im Zuge einer Überprüfung solche festgestellt wurden;
- eine Dokumentation der Maßnahmen oder Änderungen gemäß § 118 Abs. 3.
Erfasst werden insbesondere sicherheitsrelevante Gebäudekomponenten „von denen bei Verschlechterung ihres Zustandes eine Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen ausgehen kann“ (128a Abs. 1 WrBO) wie insbesondere:
- Tragwerke;
- Fassadenbestandteile;
- Balkone;
- Brüstungen;
- Geländer;
- Gebäudehüllen;
- sonstige sicherheitskritische Bauteile.
Die Bestimmung steht in engem Zusammenhang mit § 129 Abs. 2 Wr BO, wonach Eigentümer verpflichtet sind, Bauwerke in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und Baugebrechen zu beseitigen. Das Bauwerksbuch bildet damit die dokumentierte Schnittstelle zwischen baurechtlicher Erhaltungspflicht, Verkehrssicherheit und technischer Gebäudeverantwortung.
Die Bedeutung des Bauwerksbuches für Kaufvertragsabwicklungen in Wien ist offensichtlich. Wer als Vertragserrichter nicht danach fragt, kommt nach Ansicht des Autors nicht jenen Sorgfaltspflichten nach, zu denen ein Rechtsanwalt oder Notar verpflichtet ist. Und er haftet damit für den durch seine Unterlassung verursachten Schaden – als Sachverständiger gemäß
§ 1299 ABGB bis zu 30 Jahre.
Der Großteil der Liegenschaftskaufverträge in Wien betrifft Eigentumswohnungen. Auch dort ist die Frage, ob ein Bauwerksbuch für das Gebäude existiert, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, unabdingbar notwendig. Wurde eines errichtet, kann daraus die Notwendigkeit allfälliger Sanierungsmaßnahmen abgelesen werden – mit entsprechenden Konsequenzen für die Reparaturrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft und sohin den Kaufpreis. Wurde keines errichtet, besteht die Gefahr von erheblichen Verwaltungsstrafen für die (Wohnungs-) Eigentümergemeinschaft. Gerade für den Bereich der „Altbauten“ hat
§ 128a Abs. 3 WrBO zwei unangenehme Fristen für Eigentümer derartiger Gebäude geschaffen:
- bis zum 31.12.2027 für Gebäude, die vor dem 1.1.1919 errichtet wurden,
- bis zum 31.12.2030 für alle Gebäude, die zwischen dem 1.1.1919 und dem 1.1.1945 errichtet wurden.
Bis dahin muss für vorgenannte Gebäude ein Bauwerksbuch errichtet sein. Aber selbst, wenn die Fristen zur Errichtung von Bauwerksbüchern noch laufen, muss selbstverständlich jetzt schon nach einem Bauwerksbuch gefragt werden und ist dies zu hinterfragen, falls noch keines in Auftrag gegeben wurde. Es ist ein wert- und haftungsbestimmender Faktor für jeden Käufer einer Liegenschaft oder eines Teiles davon in Wien.
Die Sanktionen bei Verletzung dieser Vorschrift finden sich in § 135 WrBO und sehen Geldstrafen von bis zu EUR 300.000,00 vor. Man hört, dass auf Grund der budgetären Situation von Strafen umfangreich Gebrauch gemacht werden wird. Bei Kenntnis von Verstößen nicht zu bestrafen ist auf Grund von § 302 StGB (Missbrauch der Amtsgewalt) auch keine Option. Und nichts ist für die Behörde einfacher, als die säumigen Liegenschaftseigentümer ausfindig zu machen, die nicht fristgerecht ein Bauwerksbuch erstellen lassen haben und digital bei der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien registriert haben.
Fazit: Wer bei Liegenschaftstransaktionen in Wien das Bauwerksbuch nicht thematisiert, begibt sich als Vertragserrichter in eine erheblich haftungsgeneigte Position.